Декларирование доходов физических лиц

• Налоговый вычет при продаже недвижимости, бывшей в собственности менее 5 лет ( в некоторых случаях 3-х лет) предоставляется:
• — в размере фактически произведенных расходов на покупку квартили, ЛИБО
• — в размере 1 млн. руб.

Нижеперечисленные изменения можно применять лишь по квартирам, полученным в собственность с начала 2016г. года и позже. Изменения вступили в силу с 1 января 2016 г (в соответствии с изменениями в законе №382-ФЗ от 29.11.2014) 

• При реализации квартиры продавцу понадобится заплатить налог на доходы.
• Тут учитывают необходимо учитывать:
• 1. Период нахождения квартиры в качестве собственности продавца;
• 2. Стоимость квартиры на время её продажи;
• 3. Кадастровая стоимость недвижимости на 1 января, года в котором продается недвижимость.
•  

До 2016 года работало общее правило: если квартира являлась собственностью в продолжение трёх лет и дольше, то доход от её продажи не подпадал под налог. С начала 2016 года правила изменились. Корректировки внесли в Налоговый кодекс ФЗ от 29.11.2014 года № 382. Сейчас предполагается, что обновлённый порядок расчёта налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретённых в собственность после начала этого года». Если собственностью жильё стало раньше (до 01.01.2016 г.), то по указанным квартирам используются старые правила налогового расчёта.

Сумма, которая была получена от продажи, не облагается налогом, если до момента продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет, за исключением случаев для которых также срок остается 3 года при продаже недвижимости:

• 1. Если недвижимое имущество было получено в дар от члена семьи
• 2. Если недвижимое имущество было  передано по наследству
• 3. Если недвижимое имущество было  приватизировано
• 4. Если недвижимое имущество было передано по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)
• 5. Получена по реновации (срок считается с даты владения квартиры, которую обменяли по программе реновации)

• Как установить начало периода, в продолжение которого квартира являлась собственностью? Это довольно легко. Дата, с которой обычно отсчитывают данный срок, стоит в Свидетельстве о праве собственности на недвижимость, либо в выписке из ЕГРН.
• Исключая нюансы, можно начинать его высчитывать с даты предоставления такого свидетельства. Она стоит в строчке документа под названием «Дата выдачи». Как правило, данный срок высчитывают раньше со времени гос.регистрации договора о приобретении квартиры и включения необходимой пометки в гос.реестр прав на недвижимое имущество, а не предоставления Свидетельства. Как правило, время регистрации сделки о покупке квартиры совпадает со временем предоставления свидетельства.
• Из указанного правила существуют 3 исключения, когда не учитывается, в какое время было оформлено Свидетельство. Исключения распространяются на недвижимые объекты, полученные:
•  
• — По праву наследования. Право собственности появляется в день передачи наследства (смотреть п. 4 статьи 1152 в Гражданском кодексе РФ). Это дата кончины наследодателя;
• — в кооперативе. Здесь право собственности появляется после уплаты пая и полного оформления акта приёма-передачи квартиры (смотреть пункт 4 статьи 218 ГК).
•  

Получается, что налог с продажи квартиры, бывшей в собственности физ.лица пять лет и дольше, а в каких-то случаях три года и более, уплачивать не понадобится вообще. Необходимости оформлять декларацию по налогу по указанной сделке нет.

Налог с реализации квартиры, бывшей в собственности менее 5 либо 3 лет, вероятно, придётся перечислить. Здесь надо помнить о втором критерии — цене квартиры во время продажи.

• Ещё одно нововведение 2016 года. До этого доходом от реализации жилья, подпадающего под налог, было принято считать сумму, написанную в договоре купли-продажи квартиры.
• Скажем, рыночную, кадастровую либо балансовую цену недвижимого имущества в расчёт не брали.
• В итоге у некоторых людей возникла мысль понижать договорную стоимость для ухода от налогов. Сейчас ситуация изменилась.
• Доходом от реализации квартиры, который требуется задекларировать и с которого надо перечислить налог, необходимо считать:
• — Договорную цену квартиры, если она оказалась выше её стоимости по кадастру, помноженной на 0,7 (уменьшающий коэффициент);
• — Цену объекта по кадастру, помноженную на 0,7, в случае, когда она больше договорной стоимости.

Получается, что в доход входит наибольшая величина:

— Договорная цена;

— Цена по кадастру, помноженная на 0,7

Кадастровую стоимость необходимо брать по состоянию на начало года продажи.

Узнать кадастровую цену недвижимого объекта можно бесплатно онлайн на сайте Росреестра.

Бывает, что в каком-то из регионов кадастровая стоимость недвижимого объекта не установлена (её должен назвать Росреестр), тогда все указанные стандарты не применимы. В расчёте принимает участие лишь договорная стоимость квартиры. Также правительство на местах вправе скорректировать коэффициент в меньшую сторону (даже до нуля). Это можно сделать для всех либо особых слоёв населения.

Сформировавшийся доход от реализации квартиры требуется задекларировать (либо договорную либо кадастровую стоимость), с этого дохода берут налог.

• Но у продающего существует 2 варианта понизить доход при расчёте налога. Он вправе использовать один из них по собственному желанию.
• Один метод — задействовать налоговый вычет (т.е. 1 млн.руб)
• Другой — сократить доходы на расходы по приобретении реализованной квартиры.

Обращаем внимание! Риелторские услуги не понижают доход!

При продаже машины, предоставляется налоговый вычет:

— в сумме фактически произведенных расходов на покупку ЛИБО

— вычет в размере 250 тыс.руб. (Ст. 220 НК РФ)

При реализации квартиры, бывшей в собственности менее пяти лет, требуется уплатить НДФЛ по ставке, равной 13%. Доходы от реализации можно уменьшить на имущественный вычет в объёме одного миллиона рублей ИЛИ на сумму документально подтверждённых затрат на приобретение жилья (смотреть подп. 1, 2 п. 1 ст. 220 НК России).

Точный список затрат в кодексе не прописан. В налоговой полагают, что к расходам на приобретение жилья вполне можно отнести саму цену квартиры, проценты по кредитам, затраты на ремонт и отделку (смотреть письмо ФНС РФ, датированное 22.06.15 № БС-4-11/10707). Затраты же на услуги риелтора с приобретением квартиры не связаны (смотреть письмо Минфина России, датированное 14.08.15 г. № 03-04-05/47023).

Пример. В предыдущем году физическое лицо купило квартиру за 5,5 миллионов рублей. В этом году запланирована продажа её за 7 миллионов (0,7 кадастровой стоимости ниже чем 7 млн.руб.). При покупке и продаже услуги риелтора были оплачены. Физ.лица не могут уменьшать на такие затраты доход от реализации жилья. Получается, уменьшить доходы можно лишь на 5,5 миллионов рублей. Сумма налога будет равна 195 000 рублей ((7 000 000 рублей – 5 500 000 рублей) × 13%).

Реализовав квартиру, бывшую собственностью меньше трёх либо пяти лет, гражданин получает право использовать налоговый вычет. Речь идёт об определённой сумме, прописанной в законе, уменьшающей доход от реализации при расчёте налога. В отношении недвижимого объекта она равна одному миллиону рублей в год (ст. 220 в Налоговом Кодексе России).

Пример: Гражданин является хозяином квартиры меньше 5 лет. Он пожелал её продать.

• Ситуация первая:

• Стоимость продажи квартиры оценили в 3 400 000 рублей, и это было выше 70% кадастровой стоимости. Получается, что доход гражданина, попадаемый под налог по указанной сделке, составляет:

• 3 400 000 в рублёвом эквиваленте (цена квартиры в момент продажи) минус 1 000 000 в рублях (сумма вычета) = 2 400 000 рублей.
• С него требуется уплатить налог в объёме:

• 2 400 000 х 13% = 312 000 рублей.

Ситуация вторая: Квартиру продали за 950 000 рублей. Кадастровая стоимость также ниже. Выходит, что доход гражданина, облагаемый налогом по указанной сделке, составит: 950 000 в рублёвом эквиваленте (цена объекта во время реализации) минус 1 000 000 (вычет) = ноль рублей. Доход, подпадающий под налог, менее вычета. Принято считать, что он равняется нулю. Вследствие этого налог перечислять не требуется.

Ситуация третья:

• Стоимость объекта во время продажи — 1 000 000 рублей. В реестре в качестве кадастровой цены стоит 2 400 000 в рублях. Выходит, что доход гражданина, облагаемый налогом по указанной сделке, составляет:
• 2 400 000*0,7=1 680 000 рублей.
• Используем вычет:
• 1 680 000 (цена квартиры во время продажи) минус 1 000 000 в рублях (налоговый вычет) = 680 000 рублей.
• С него требуется перечислить налог в объёме:
• 680 000*13%=88 400 рублей

 

Пример до 2016 г.

Налог, исчисленный по ставке, равной 13%, требуется уплачивать с суммы, превышающей один миллион рублей. В случае, когда продажная (кадастровая) цена жилья равна либо меньше одного миллиона, налог с продажи перечислять не понадобится.

Внимание!

Если продается объект, находящийся в долевой собственности нескольких физ.лиц (собственников), то совокупную сумму вычета (один миллион) делят между ними пропорционально выделенным долям. Указанное правило используют при условии, что жильё продают как цельный объект по единому договору купли-продажи квартиры. Но если каждый из собственников продаёт свою долю в соответствии с отдельным договором купли-продажи доли, то тогда вычет в объёме одного миллиона полагается каждому из продавцов в полной сумме. Как-то распределять его не надо.

Обратите внимание, что каждый собственник доли декларирует доход на себя отдельно, в соответствии с  полученной доли дохода от продажи.

У каждого собственника, как сообщается, должна иметься возможность выделять собственную долю в квартире на практике. Самый хороший вариант, когда на дату продажи она всё-таки была выделена (фактически перед продажей квартиру превратили в коммунальное жильё с разделением лицевых счетов по ней). Вследствие этого в теории такой льготой не вправе пользоваться хозяева, имеющие, скажем, 34/189 доли. Выделить эту долю на практике вообще не представляется возможным. Инспекторы в таком вопросе достаточно лояльны к плательщикам налогов. Они полагают, что для получения полного вычета, требуется соблюсти только пару условий.

Одно из них — реализовать долю по своему договору купли-продажи доли (не квартиры целиком). Другое — на каждую из долей должно иметься своё свидетельство о регистрации права собственности.

Тогда каждый из продавцов вправе надеяться на полный вычет (один миллион) без его дальнейшего распределения между всеми собственниками.